דירה משותפת בגירושין היא בדרך כלל אחת הסוגיות הכלכליות והרגשיות המשמעותיות ביותר בפרידה. מעבר לכך שלעתים מדובר בנכס היקר ביותר של בני הזוג, זהו גם הבית שבו המשפחה חיה, ובמקרים רבים המקום שבו הילדים רגילים לגור. לכן השאלה מה עושים עם הדירה אינה מסתכמת רק בחלוקת הכסף. צריך לבחון את הבעלות, המשכנתה, אפשרות המכירה, היכולת של אחד מבני הזוג לרכוש את חלקו של האחר, צורכי הילדים ויתר הרכוש שעומד לחלוקה.
כאשר בני הזוג מסכימים, ניתן להסדיר את עתיד הדירה כחלק מהסכם הגירושין. כאשר אין הסכמה, עשוי להידרש הליך משפטי לצורך פירוק השיתוף בדירה.
חשוב להבין שאין פתרון אחד שמתאים לכל משפחה. לפעמים נכון למכור את הדירה, לפעמים אחד מבני הזוג מעוניין לרכוש את חלקו של האחר, ובמקרים אחרים יש צורך להסדיר את המגורים בתקופת הביניים לפני שהדירה נמכרת.
מה קורה לדירה משותפת כשמתגרשים?
כאשר דירת המגורים נמצאת בבעלות משותפת של בני הזוג, צריך במסגרת הפרידה להסדיר גם מה ייעשה בה.
בדרך כלל עולות שלוש אפשרויות מרכזיות:
- מכירת הדירה לצד שלישי והסדרת חלוקת התמורה בין בני הזוג לאחר התייחסות למשכנתה ולהוצאות הרלוונטיות.
- רכישת חלקו של בן הזוג האחר, כך שאחד מבני הזוג הופך לבעל מלוא הזכויות בדירה.
- דחיית המכירה או קביעת הסדר לתקופת ביניים, בהתאם לנסיבות המשפחה ובין היתר לצורכי המגורים של ילדים קטינים.
אבל עוד לפני שבוחרים באחת האפשרויות, צריך להבין כיצד הדירה משתלבת בתוך התמונה הרכושית הכוללת.
ייתכן, למשל, שלבני הזוג יש בנוסף לדירה חסכונות, זכויות פנסיוניות, עסק או נכסים נוספים. לכן הטיפול בדירה צריך להיעשות כחלק מהתמונה הרחבה של חלוקת רכוש בגירושין.
האם דירה משותפת בגירושין תמיד מתחלקת חצי חצי?
כאשר מדובר בדירה שנרכשה במשותף במהלך הנישואין ונמצאת בבעלות משותפת, נקודת המוצא יכולה להיות פשוטה יחסית. אבל לא בכל תיק העובדות זהות.
יכולות להתעורר שאלות כאשר הדירה נרכשה לפני הנישואין על ידי אחד מבני הזוג, כאשר אחד הצדדים הביא הון עצמי משמעותי ממקור חיצוני, כאשר התקבלו כספים בירושה או במתנה, כאשר הרישום אינו משקף לטענת אחד הצדדים את הזכויות בפועל או כאשר קיים הסכם ממון.
לכן לפני שקובעים כיצד תחולק דירה, צריך להבין כיצד נרכשה, כיצד היא רשומה, אילו כספים הושקעו בה ומהי המסגרת הרכושית שחלה על בני הזוג.
האם חייבים למכור את הדירה בגירושין?
לא.
מכירה לצד שלישי היא אפשרות נפוצה לסיום השיתוף, אך היא אינה האפשרות היחידה.
אם אחד מבני הזוג רוצה ויכול להישאר בדירה, ניתן לבחון אפשרות שהוא ירכוש את זכויותיו של האחר. בני הזוג יכולים גם להגיע להסדר אחר במסגרת הסכם גירושין.
הבחירה אינה צריכה להתבסס רק על השאלה מי רוצה להישאר בבית. צריך לבדוק האם הדבר אפשרי מבחינה כלכלית, מה שווי חלקו של בן הזוג האחר, מהי יתרת המשכנתה ומה תהיה יכולתו של הצד שנשאר בדירה לעמוד בהוצאות לאחר הפרידה.
מהו פירוק שיתוף בדירת מגורים?
פירוק שיתוף הוא ההליך המשפטי שבאמצעותו ניתן להביא לסיום בעלות משותפת בנכס כאשר הבעלים אינם מצליחים להגיע להסכמה.
בהליכי גירושין הדבר מתעורר לא פעם כאשר אחד מבני הזוג מעוניין למכור את הדירה והאחר מתנגד, או כאשר הצדדים אינם מצליחים להסכים מי ירכוש את הזכויות ובאיזה סכום.
חשוב להבחין בין עצם הזכות לבקש את פירוק השיתוף לבין השאלה כיצד ומתי הוא יבוצע בפועל. בדירת מגורים משפחתית יכולים להיכנס לתמונה שיקולים נוספים, במיוחד כאשר מתגוררים בה ילדים קטינים.
מה קורה אם אחד מבני הזוג מסרב למכור?
אחד החששות הנפוצים הוא שבן או בת הזוג יוכלו למנוע את מכירת הבית פשוט באמצעות סירוב.
כאשר לא ניתן להגיע להסכמה, קיימת אפשרות לפנות לערכאה המוסמכת ולבקש את פירוק השיתוף. עצם העובדה שאחד הצדדים אינו מעוניין למכור אינה בהכרח מאפשרת להשאיר את הבעלות המשותפת ללא הגבלת זמן.
עם זאת, לא בכל מקרה המשמעות היא שהדירה תוצע מיד למכירה.
יש לבחון את נסיבות המשפחה, את מצב ההליך ואת השאלה האם קיימים ילדים קטינים וצורך להסדיר את מגוריהם.
האם אחד מבני הזוג יכול לקנות את החלק של השני?
כן. זו אחת החלופות המרכזיות למכירת הדירה לצד שלישי.
אם אחד מבני הזוג רוצה להישאר בדירה, ניתן לבחון רכישה של זכויות בן הזוג האחר.
לדוגמה, אם לאחר הערכת הדירה וההתחייבויות מתברר מהו שווי הזכויות של כל צד, ניתן להגיע להסכמה שלפיה צד אחד מעביר לאחר את זכויותיו תמורת הסכום שנקבע.
אבל כאן צריך לבדוק יותר ממחיר הדירה בלבד.
יש לבחון את יתרת המשכנתה, יכולת המימון, יתר הרכוש שמתחלק בין הצדדים ולעיתים גם את השלכות המס העתידיות.
כיצד קובעים את שווי הדירה?
כאשר בני הזוג מוכרים את הדירה בשוק החופשי, מחיר העסקה מספק בסופו של דבר את השווי בפועל.
אבל כאשר אחד מבני הזוג מעוניין לרכוש את חלקו של האחר, שאלת השווי יכולה להפוך למחלוקת.
במצבים כאלה ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס.
חשוב לזכור שגם לאחר שקובעים את שווי הדירה, זה לא בהכרח הסכום שנמצא בידי בני הזוג. אם קיימת משכנתה משמעותית, צריך להביא בחשבון גם את יתרת החוב.
מה קורה למשכנתה כשמתגרשים?
משכנתה אינה נעלמת בגלל הגירושין.
כאשר הדירה נמכרת, יש בדרך כלל להסדיר את יתרת המשכנתה כחלק מהליך המכירה, ורק לאחר התייחסות להתחייבויות ולהוצאות ניתן להבין מהי התמורה שנותרה לחלוקה.
כאשר אחד מבני הזוג רוצה לקבל את מלוא הזכויות בדירה, המצב מורכב יותר.
הסכמה בין בני הזוג שלפיה אחד מהם יקבל על עצמו את תשלומי המשכנתה אינה מחייבת כשלעצמה את הבנק לשחרר את הצד השני מההלוואה. יש צורך להסדיר את הנושא גם מול הגוף המממן ובהתאם לדרישותיו.
זו נקודה חשובה מאוד. מצב שבו אדם מעביר את זכויותיו בדירה אבל נשאר מחויב למשכנתה עלול ליצור בעיה משמעותית בהמשך.
מה קורה לדירה המשותפת כאשר יש ילדים קטינים?
כאשר ילדים קטינים מתגוררים בדירת המשפחה, סוגיית הדירה אינה רק עניין של בעלות וכסף.
הדין מתייחס גם לצורך להבטיח פתרון מגורים מתאים לילדים ולהורה שעמו הם מתגוררים, כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בחוק.
לכן עצם ההחלטה על פירוק השיתוף אינה בהכרח אומרת שהילדים וההורה שעמו הם מתגוררים יצטרכו לעזוב את הבית באופן מיידי.
מצד שני, חשוב גם לא ליצור רושם שילדים קטינים מקנים לאחד ההורים זכות אוטומטית להחזיק בדירה עד שהילדים מגיעים לגיל מסוים. השאלה נבחנת בהתאם לדין ולנסיבות המשפחה.
האם ילדים יכולים לעכב את מכירת הדירה?
בנסיבות המתאימות, צורכי המגורים של הילדים יכולים להשפיע על מועד ביצוע מכירת דירת המגורים.
אבל המונח "עיכוב מכירה בגלל מדור", כפי שמופיע לעיתים בהסברים ברשת, עלול להיות פשטני מדי.
לא מדובר בכלל אוטומטי שלפיו כאשר יש ילדים אי אפשר למכור את הדירה.
יש לבחון בין היתר את גיל הילדים, זמני השהות (משמורת), מקום מגוריהם, האפשרויות למגורים חלופיים ויתר נסיבות המשפחה.
לכן כאשר קיימים ילדים קטינים, נכון לבחון את שאלת הדירה יחד עם יתר ההסדרים המשפחתיים ולא במנותק מהם.
מי יכול להישאר בדירה בזמן הליך הגירושין?
תקופת הביניים יכולה להימשך חודשים ולעיתים יותר, ולכן השאלה מי ימשיך לגור בבית עד שהדירה תימכר או תועבר לאחד הצדדים היא שאלה מעשית מאוד.
אין כלל שלפיו מי שנשאר בדירה בתחילת ההליך הופך לבעליה בסופו.
גם עזיבת הבית כשלעצמה אינה מעבירה אוטומטית את זכויות הבעלות לצד השני.
עם זאת, ההחלטה אם לעזוב את דירת המגורים בתקופת גירושין יכולה להיות בעלת השלכות משפחתיות, כלכליות ומעשיות. לכן לפני שעושים זאת מתוך כעס או רצון להתרחק מהעימות, כדאי להבין את המצב ולקבל ייעוץ לפני גירושין.
האם מי שעוזב את הבית מאבד את החלק שלו בדירה?
לא באופן אוטומטי.
עצם המעבר לדירה אחרת אינו שקול לוויתור על בעלות בדירה המשותפת.
עם זאת, שאלת עזיבת הבית אינה רק שאלה קניינית. היא עשויה להשפיע על ההתנהלות בתקופת הפרידה, על ההוצאות של המשפחה ועל הסדרים זמניים אחרים.
לכן לא כדאי לקבל החלטה משמעותית כזו רק על בסיס ההנחה ש"אני ממילא אקבל חצי בסוף".
מי משלם ארנונה, משכנתה והוצאות עד שהדירה נמכרת?
זוהי אחת השאלות הפרקטיות שכדאי להסדיר כבר בתחילת הפרידה.
גם אם בני הזוג כבר אינם חיים יחד, הדירה ממשיכה לייצר הוצאות: משכנתה, ארנונה, ועד בית, ביטוח, תחזוקה ולעיתים תיקונים.
כאשר אחד הצדדים נשאר בדירה והאחר עוזב, עלולות להתעורר מחלוקות לגבי אופן חלוקת ההוצאות בתקופת הביניים.
אין כלל אחד שמתאים לכל מצב. כדאי להסדיר בצורה ברורה ככל האפשר מי משלם כל הוצאה עד המכירה או העברת הזכויות, במקום להשאיר את הנושא להתחשבנות עתידית.
מה קורה כאשר אחד מבני הזוג משלם לבדו את המשכנתה לאחר הפרידה?
תשלום המשכנתה על ידי אחד הצדדים לאחר הפרידה אינו אומר באופן אוטומטי שהוא מקבל חלק גדול יותר בדירה.
עם זאת, התשלומים שבוצעו בתקופה שבין הפרידה לבין הסדרת הרכוש עשויים להיות רלוונטיים להתחשבנות בין הצדדים, בהתאם לנסיבות.
זו עוד סיבה שכדאי לשמור תיעוד מסודר של התשלומים וההוצאות הקשורים לדירה בתקופת הליך הגירושין.
מה לגבי דמי שימוש כאשר רק אחד מבני הזוג נשאר בדירה?
כאשר אחד מבני הזוג ממשיך להשתמש לבדו בדירה המשותפת לאחר הפרידה, עשויה להתעורר במקרים מסוימים שאלת דמי השימוש.
אין משמעות הדבר שכל בן זוג שעזב את הבית זכאי אוטומטית למחצית משכר הדירה שהיה ניתן לקבל עבור הנכס.
הזכאות והסכום, אם בכלל, תלויים בנסיבות שבהן נוצר השימוש הבלעדי בדירה, בהתנהלות הצדדים ובהחלטות שניתנו במסגרת ההליך.
זהו נושא שכדאי לבדוק באופן פרטני כאשר תקופת השימוש הבלעדי בדירה מתארכת.
האם העברת הדירה בין בני הזוג בגירושין חייבת במס?
זה נושא חשוב שעלה גם בסקירת ה-AI.
סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין קובע שהעברת זכויות במקרקעין הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין אינה נחשבת "מכירה" לצורך החוק. המשמעות היא שבמועד ההעברה לא נוצר חיוב במס שבח או במס רכישה בשל אותה העברה.
לדוגמה, כאשר במסגרת הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין נקבע שהזכויות בדירה יעברו מאחד מבני הזוג לאחר, ניתן לבצע העברה אגב גירושין בהתאם לתנאים הקבועים בדין.
אבל חשוב להבין שזה לא אומר שאין להחלטה שום משמעות מיסויית לעתיד.
בן הזוג שמקבל את הזכויות נכנס, לצורך חישובים מסוימים במכירה עתידית, לנעלי המעביר מבחינת יום ושווי הרכישה. לכן כאשר מדובר בדירה בעלת עליית ערך משמעותית או במבנה רכושי מורכב, כדאי לבדוק גם את ההשלכות העתידיות לפני שמחליטים מי יקבל את הדירה.
האם כדאי שאחד מבני הזוג יקנה את הדירה?
לפעמים זה פתרון מצוין. לפעמים דווקא לא.
הרצון להישאר בבית מובן במיוחד כאשר יש ילדים ורוצים לצמצם שינויים בתקופה שגם כך אינה פשוטה. אבל החלטה כלכלית גדולה לא כדאי לקבל רק על בסיס הרצון לשמור על המצב הקיים.
לפני רכישת חלקו של בן הזוג האחר כדאי לבדוק:
- מהו השווי העדכני של הדירה
- מהי יתרת המשכנתה
- כמה כסף צריך להעביר לצד האחר
- האם הבנק יאשר את שינוי המשכנתה
- האם יהיה צורך לקחת מימון נוסף
- מה יהיו ההוצאות החודשיות לאחר הגירושין
- אילו נכסים אחרים עומדים לחלוקה
- האם ההסדר משפיע על זכויות רכושיות אחרות
המטרה היא לבדוק האם ניתן באמת להחזיק בדירה לאורך זמן ולא רק האם ניתן לבצע את העסקה ביום הגירושין.
האם אפשר להסדיר את הדירה במסגרת הסכם גירושין?
כן, וכאשר ניתן להגיע להסכמה, כדאי לפרט את הנושא בצורה ברורה ככל האפשר במסגרת הסכם הגירושין.
בין היתר ניתן להסדיר:
- מי נשאר בדירה עד המכירה
- מתי הדירה תוצע למכירה
- כיצד ייקבע מחיר המכירה
- מי יהיה אחראי לתשלומי המשכנתה בתקופת הביניים
- כיצד יחולקו הוצאות הדירה
- האם לאחד הצדדים תהיה אפשרות לרכוש את חלקו של האחר
- כיצד ייקבע שווי הדירה לצורך הרכישה
- מתי תתבצע העברת הזכויות
- כיצד תטופל המשכנתה
- כיצד תחולק התמורה אם הדירה תימכר
ככל שההסכם נותן תשובות ברורות יותר למצבים שעלולים להתעורר, כך ניתן לצמצם מחלוקות לאחר הגירושין.
מה כדאי לבדוק לפני שמחליטים מה לעשות עם הדירה?
לפני מכירה, העברת זכויות או התחייבות לרכוש את חלקו של הצד השני, כדאי לקבל תמונה מסודרת של הדירה ושל המצב הכלכלי הכולל.
בין היתר כדאי לבדוק את הרישום של הזכויות בנכס, שווי הדירה, יתרת המשכנתה, התחייבויות נוספות, יכולת המימון של כל אחד מבני הזוג ויתר הנכסים והזכויות שעומדים לחלוקה.
כאשר אחד הצדדים מבקש לקבל את הדירה ובתמורה לוותר על זכויות אחרות, למשל כספים או זכויות פנסיוניות, חשוב במיוחד להבין את השווי של כל רכיב לפני שמגיעים להסכמה.
הדירה היא חלק ממכלול רחב יותר של איזון משאבים בגירושין, ולכן לא תמיד נכון להחליט לגביה בנפרד מיתר הרכוש.
ייעוץ משפטי בנושא דירה משותפת בגירושין
החלטה לגבי דירת המגורים יכולה להשפיע על המצב הכלכלי של בני הזוג הרבה אחרי שהגירושין עצמם מסתיימים.
האם למכור עכשיו? האם כדאי לרכוש את החלק של הצד השני? האם ניתן לעמוד לבד במשכנתה? מה יקרה לילדים בתקופת הביניים? ומה המשמעות של ההסדר ביחס ליתר הרכוש?
אלה שאלות שכדאי לבחון לפני שחותמים על הסכמה או מבצעים פעולה שקשה יהיה לשנות בהמשך.
עורכת דין גלית צור בעלת 27 שנות ניסיון בדיני משפחה וגירושין, ומלווה לקוחות בהליכי גירושין הכוללים חלוקת רכוש, דירות ונכסי מקרקעין ומחלוקות כלכליות. הליווי כולל בחינה של התמונה המשפטית והכלכלית ובניית דרך פעולה בהתאם לנסיבות של כל משפחה.
כאשר הגירושין עדיין בתחילת הדרך, ניתן לקבל ייעוץ לפני גירושין ולבחון את סוגיית הדירה יחד עם יתר הנושאים שצריך להסדיר, לפני שמחליטים לעזוב את הבית, למכור אותו, להעביר זכויות או להתחייב לרכישת חלקו של בן הזוג האחר.
שאלות נפוצות על דירה משותפת בגירושין
לא. ניתן למכור אותה לצד שלישי, אך ניתן גם להגיע להסכמה שלפיה אחד מבני הזוג רוכש את זכויותיו של האחר או לקבוע הסדר אחר שמתאים לנסיבות.
התנגדות של אחד מבני הזוג אינה בהכרח מונעת את פירוק השיתוף. כאשר אין הסכמה ניתן לבחון פנייה לערכאה המוסמכת. עם זאת, מועד ואופן הפירוק עשויים להיות מושפעים מנסיבות המשפחה.
כן, אם ניתן להגיע להסכמה או להסדיר את הדבר במסגרת ההליך. צריך לקבוע את שווי הזכויות ולהסדיר גם את המשכנתה והמימון.
העברת הזכויות בדירה אינה משחררת אוטומטית את בן הזוג האחר מהמשכנתה. יש להסדיר את שינוי ההתחייבויות גם מול הבנק ולקבל את האישורים הנדרשים.
לא באופן אוטומטי. עם זאת, כאשר יש ילדים קטינים עשוי להיות צורך לבחון את הסדר המגורים המתאים להם ולהורה שעמו הם מתגוררים לפני ביצוע המכירה, בהתאם לנסיבות ולהוראות הדין.
עצם עזיבת הבית אינה מבטלת אוטומטית את זכויות הבעלות בדירה. למרות זאת, כדאי להבין את המשמעות של עזיבת הבית לפני שמקבלים החלטה.
כאשר העברת הזכויות נעשית בהתאם לתנאי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, היא אינה נחשבת מכירה לעניין החוק ולכן אינה יוצרת באותו מועד חיוב במס שבח או במס רכישה. ייתכנו השלכות מס במכירה עתידית של הנכס.
אין כלל אוטומטי שמאפשר להישאר בדירה עד גיל 18 של הילדים. במקרים מסוימים ניתן להגיע להסכמה על דחיית המכירה, ובמקרים אחרים סוגיית המגורים תיבחן במסגרת ההליך ובהתאם לצורכי הילדים ולנסיבות המשפחה.
לא נמצאו תוצאות
